ОЦЕНКА ЗДАНИЯ ПОСЛЕ ЗАСЕЛЕНИЯ

Популярный в Великобритании и США вид экспертизы зданий, позволяющий оценить степень удовлетворенности пользователей, в том числе «резидентов», «нерезидентов»15, управляющих компаний и эксплуатирующих организаций. Применяется с 1960-х гг., подразумевает использование различных инструментов, в том числе и DQI (см. с. 46)16. Особенно распространен для оценки объектов, строительство которых финансируется с привлечением бюджетных средств, в первую очередь социальной инфраструктуры: образовательных и медицинских учреждений. И, кстати, изготовление пресс форм Вам тут же будет очень полезно.

Данная публикация опирается на методику, разработанную Советом по финансированию высшего образования в Великобритании17 совместно с Университетом Вестминстера18 19. Оцен ка по этой методике удел аудиторов, прошедших необходимую профессиональную подготовку.

ЭТАПНОСТЬ ОЦЕНКИ

POE для университетских зданий и комплексов рекомендуется проводить в семь этапов. Этап- ность процесса представлена в таблице:

Цель Действия

Шаг 1

Выбор целей и задач Определить, что и как оценивать

  • Выбор консультантов и исполнителей

Шаг 2

Определение подходов Уточнить принципиальные направления и характер оценки

  • Выбор задач и приоритетов
  • Определение степени глубины исследования
  • Определение периода исследования
  • Определение способов использования результатов
  • Определение методологии
  • Определение необходимости сравнительного анализа с другими объектами

Шаг 3

Задание на POE Разработать задание на проведение оценки

  • Цели
  • Время
  • Исполнители
  • Целевая аудитория
  • Особые темы и вопросы
  • Методика
  • Инструменты (опросы, фокус-группы и пр.)

Шаг 4

План проведения POE Подготовить проведение оценки

  • График работ
  • Подготовка анкет
  • Подготовка программы проведения интервью и фокус-групп
  • Подготовка помещений
  • Рассылка приглашений
  • Составление списка участников

Шаг 5

Проведение POE Собрать и проанализировать информацию

  • Получение заполненных анкет
  • Обработка данных
  • Анализ информации

Шаг 6

Подготовка отчета Суммировать результаты оценки

  • Определение формата и целевой аудитории отчета
  • Определение структуры отчета
  • Подготовка и выпуск отчета

Шаг 7

Учет результатов POE Донести информацию до всех заинтересованных сторон • Обеспечение доступности информации

  • Определение, кто и как будет использовать полученную информацию
  • Публикация
  • Адресная рассылка

К резидентам обычно относят постоянных пользователей и правообладателей объектов, к нерезидентам — периодических, эпизодических и транзитных посетителей.

СОВРЕМЕННЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ КАЧЕСТВА: ОТ CABE ДО КБ

Шаг 1. Определение целей и задач

POE может преследовать три типа задач: краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные:

  • выявление и решение проблем повседневного использования здания;
  • улучшение функциональных характеристик объекта с помощью учета мнения пользователей;
  • формирование понимания касательно возможных изменений функционирования здания

в зависимости от уменьшения бюджета на эксплуатацию или эволюции форм и технологий учебного и/или исследовательского процесса. К среднесрочным задачам можно причислить:

  • оценку эффективности проектных решений;
  • формирование понимания касательно возможных капитальных изменений здания

в зависимости от трансформаций процесса обучения/исследования или роста числа учащихся/исследователей;

  • поиск новой функциональной программы. Долгосрочные задачи, в частности, охватывают:
  • оценку жизненного цикла здания;
  • принятие стратегических решений по улучшению функциональных и технических характеристик;
  • повышение качества проектов образовательных зданий.

Для решения задач первого типа рекомендуется проводить оценку (ее называют оперативной) через 3-6 месяцев после заселения. Во втором случае лучше подождать год-полтора. Речь главным образом пойдет об исследовании соответствия проектных решений сложившимся практикам использования здания. В третьем случае оценка носит стратегический характер. Она должна производиться не ранее трех лет с начала функционирования объекта.

Шаг 2. Определение подходов

Рекомендуется использовать POE для оценки трех областей: процесса создания объекта, его функциональности и технических характеристик.

Выразительные и эстетические качества объекта Совет по финансированию образования (HEFCE) рассматривает в рамках функциональности. Хотя это не значит, что они не могут оцениваться отдельно19.

Оценка процесса охватывает все стадии проекта. Особо рекомендуется фокусироваться на моменте приемки здания в эксплуатацию:

Задание на проектирование Оценка процесса подготовки задания на проектирование, включая определение сроков и бюджетов проектирования и строительства20 * *

Закупка Оценка процесса контрактации, включая выбор исполнителей и содержание договоров

Проектирова

ние Оценка процесса проектирования, включая архитектурно-градостроительные и инженерные решения, а также документацию по стоимости строительства

Строительство

Оценка процесса строительства вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию, включая финансирование и управление процессом

Приемка

здания Оценка процесса приемки здания, включая актирование договоров и предоставление исполнительной документации

Заселение Оценка процесса заселения, включая исправление на ходу выявленных недочетов и несоответствий

Оценка функционирования здания подразумевает изучение его пользовательских характеристик, в том числе соответствия целям и ожиданиям занявшей его институции:

Стратегическая

ценность Соответствие изначально установленным целям, задачам, а также показателям проекта

Эстетическая и имиджевая ценность Гармоничность, нейтральность, знаковость, выразительность, контек- стуальность

Пространство Размеры, связи, гибкость

Общественная

инфраструктура Оборудование и сервисы: разнообразие и полнота, пропускная способность, расположение

Качество

содержания Уборка, повседневная эксплуатация, безопасность

Расходы на содержание Энерго-, водо- и теплоснабжение, вывоз мусора, уборка, аренда оборудования, страхование и пр.

Соответствие временных и финансовых затрат на реализацию объекта изначально запланированным — один из ключевых показателей эффективности строительства в Великобритании

Помимо определения областей исследования, а также вида оценки — производится ли мероприятие вскоре после заселения здания (оперативная оценка), через год (оценка проекта) или через несколько лет (стратегическая оценка) — следует определиться с методом. Либо выбрать один из существующих, либо разработать свой.

Среди существующих методов НЕБСЕ рекомен дует шесть. Эти методы суммируются в таблице:

Наименование Формат Акцент Продолжительность Когда используется Разработчики

Метод Де Монфора21 Модерируемый семинар с пользователями, проектировщиками и операторами здания. Включает дискуссии, интервью, осмотр постройки Позволяет в общих чертах оценить процесс создания и жизнедеятельности объекта Один, максимум два дня Год спустя после заселения RIBA Design Quality Forum, Университет Де Монфор (Лестер)

DQI (см. с. 46-49) Анкета Функциональность Качество строительства Воздействие 20-30 мин. на заполнение анкеты. Анализ производится моментально Сразу после заселения CIC, Имперский колледж Лондона

Сумма пристрастий (Overall liking score, OLS)22 Анкета Опрос резидентов 10 мин. на одного резидента Примерно через год после заселения ABS Consulting, проф. Д. Левермор (Университет Манчестера)

Инженерная оценка после заселения (Post-Occupancy Review of Building Engineering, PROBE) Анкетирование Фокус-группы натурные обследования

Оценка энергоэффективности и влияния на среду Удовлетворенность пользователей Работа инженерных систем Бенчмаркинг От двух дней до двух месяцев В любое время, но желательно не ранее, чем через год после заселения Общество дипломированных инженеров по обслуживанию зданий (CIBSE)

Оценка по методологии BUS (от названия компании-разработчика Building Use Studies Ltd)23 Осмотр постройки Анкетирование в формате фокусгрупп Удовлетворенность пользователей Эффективность проектных решений 10-15 мин. на одну анкету Как правило, не ранее чем через год после заселения Building Use Studies Ltd — Адриан Лима

Оценка энергопотребления24 Исследование энергопотребления, в том числе на основе счетов за коммунальные услуги Энергопотребление и энергоэффективность Одна неделя В любой момент после ввода объекта в эксплуатацию Общество дипломированных инженеров по обслуживанию зданий (CIBSE)

Шаг 3. Задание на проведение РОЕ

В ходе подготовки задания рекомендуется ответить на четыре основных вопроса:

  • кто участвует в оценке?
  • какую применить методологию?
  • что оценивать: процесс, функциональные и/или технические характеристики объекта?
  • о какой оценке идет речь: оперативной, проектной или стратегической?

Варианты ответов на второй и третий вопрос даны выше. Остановимся на двух других. В число возможных участников процесса (как аудиторов и респондентов) ИЕБСЕ включает следующие категории лиц:

Кто Вопросы для рассмотрения

Команда проекта (исполнитель и консультанты) • Оценить степень готовности участвовать в POE и ожидания от оценки

  • Собрать необходимую информацию, в том числе о поставленных целях и задачах, а также ключевых показателях эффективности проекта
  • Оценить, насколько POE соответствует положениям задания на проектирование

Управляющая компания

  • Выявить релевантные компетенции и зоны ответственности
  • Когда их можно привлечь к проведению оценки, включая особые группы, которые доступны только в короткие временные периоды (напр., абитуриенты)?
  • Какой оптимальный способ привлечения: анкетирование или работа в группах?
  • Каков размер репрезентативной выборки?

Персонал

  • Когда его можно привлечь к проведению оценки?
  • Кто из работников учебного заведения действительно необходим?

Другие

  • Кто может представлять внешних пользователей или периодических посетителей?

Администрация учебного заведения

  • Кто из административных работников должен быть включен в работу?

Также предлагается сформировать палитру задач для проведения РОЕ. Для разных видов оценки методические рекомендации НЕРСЕ выдвигают разные задачи.

Оперативная оценка, как сказано выше, должна осуществляться в интервале от трех до шести месяцев после сдачи объекта:

Основной акцент Процесс передачи объекта пользователям от приемки в эксплуатацию до момента заселения

Другие акценты Основные моменты, связанные с техническими характеристиками и функционированием объекта:

  • Оперативный взгляд на качество образовательного и/или рабочего процесса в новом здании
  • Возможность быстрого устранения возникших на начальной стадии эксплуатации проблем

информации Непосредственно для заказчика (в данном случае — НЕРСЕ), а также эксплуатирующей организации (хозяйственных служб учебного заведения)

  • Оценка процесса: используется при дальнейшем проектировании аналогичных или сходных объектов
  • Оценка объекта: используется для «подгонки» под требования и нужды пользователей

Подход Индикативный — оценка соответствия объекта поставленным на предпроектной стадии (в частности, на стадии задания) целям и задачам

В свою очередь проектная оценка может быть проведена в период 9-18 месяцев с момента заселения здания. Рекомендуемый временной лаг — год. За это время сменятся все четыре сезона, а пользователи и эксплуатирующие инстанции в полной мере познакомятся с объектом:

Основной

  • Жизнедеятельность отдельных помеще- акцентний и функциональных зон
  • Детальное изучение функциональных и технических характеристик
  • Определение потребности в изменениях планировочных решений и инженерных систем
  • Оценка эксплуатационных расходов
  • Эксплуатирующая организация и разработчики проекта
  • При изменении первоначальных решений и составлении заданий на другие проекты

Использование

информации Диагностика

Оценку долгосрочных результатов проекта следует проводить не менее чем через три года после заселения. Такая оценка называется стратегической и подразумевает:

Основной

акцент Вопросы гибкости и адаптивности объекта:

  • Насколько приспособлен объект для изменений — в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе?
  • Оценка операционных расходов и издержек по результатам накопленного опыта

Другие акценты • Регулятором (НЕРСЕ) и учебным заведением — при составлении следующих заданий на проектирование, а также определении будущих потребностей вуза

Использование информации Диагностика

В материалах HEFCE даются детальные рекомендации по структуре и содержанию задания на POE. Также есть шаблон задания, которое может использовать любое заинтересованное учебное заведение. В установленную форму нужно вставить конкретные детали проводимой оценки: области, субъекты, время и пр.25 Структура документа и общие положения стандартизированы.

Шаг 4. План проведения POE

План проведения РОЕ тесно связан с избранными инструментами оценки. Существует шесть основных инструментов:

  • натурный осмотр;
  • интервью;
  • фокус-группа;
  • проектный семинар;
  • анкетирование;
  • замеры и мониторинг инженерных систем объекта.

У каждого из них есть свои минусы и плюсы.

В таблице суммированы результаты анализа каждого из инструментов:

+ — Натурный осмотр

  • Требуются минимальные людские ресурсы
  • Можно обойтись без привлечения пользователей
  • Дает достаточно информации (при правильной разработке)
  • Позволяет избежать излишней субъективности оценки
  • Требует точного следования избранной методологии (напр., проведения в конкретное время суток и конкретный день)
  • По результатам оценки затруднительно провести бенчмаркинг — они несопоставимы с показателями других объектов

Интервью

  • Детальное и нюансированное обсуждение темы
  • Учет особого опыта и специфических знаний
  • Легче организовать индивидуальные беседы, нежели фокус-группы • Высказываемые суждения и мнения не всегда репрезентативны
  • Респондент испытывает сильное влияние интервьюера
  • Трудность сбора количественных данных
  • Отсутствие анонимности

Фокус-группы

  • Организуются быстрее и легче, чем анкетирование
  • Возможность детального обсуждения конкретных тем
  • Групповое взаимодействие позволяет углубить обсуждение
  • Гибкий сценарий, возможность обсуждать непредусмотренные вопросы
  • Требуется модерация
  • Недостаточная репрезентативность, трудность сбора количественных данных
  • Отсутствие анонимности, участники могут скрывать свои мнения или идти на поводу у группы

Проектный семинар

  • Возможность коллективного поиска решений для выявленных проблем
  • Организуется быстрее, чем анкетирование
  • Затруднительность обсуждения проблем
  • Требуется модерация, значительные временные затраты
  • Результат не всегда предсказуем

Анкетирование

  • Возможность получения исчерпывающих количественных данных от пользователей
  • Легкое сопоставление результатов с заданием на проектирование, проектными решениями

и показателями других объектов

  • Легкое картирование результатов — привязка

к конкретным планировочным зонам и помещениям

  • Позволяет получить широкий спектр мнений
  • Обеспечивает анонимность • Требует квалифицированных исполнителей для составления анкет
  • Сложнее в организации, нежели другие виды опросов
  • Требует больше времени
  • Требует квалифицированных исполнителей для анализа результатов и подготовки отчета

Замеры на месте и мониторинг работы инженерных систем • Объективные количественные показатели

  • Легкое картирование — идентификация проблем применительно к конкретным точкам объекта
  • Легкое установление временных связей с результатами измерений — влияние сезонности, времени суток и пр. • Необходимость привлечения квалифицированных (как правило, внешних) специалистов для проведения замеров и анализа результатов
  • Необходимость аренды (закупки) оборудования
  • Длительный период измерений
  • Риск поломок и утраты оборудования

Тщательная оценка подразумевает использование нескольких инструментов. Например, сочетание интервью и фокус-групп для выявления основных проблем и вопросов с последующим проведением анкетирования, позволяющего придать аудитории необходимую степень репрезентативности и получить адекватные количественные данные.

Нередко аудиторы стремятся сначала собрать большое количество данных, а затем уже решить, что делать с ними и как интерпретировать. Однако это рискованный путь — без изначально определенного плана собранная информация может оказаться ненужной или избыточной.

По каждому инструменту оценки HЕFCE дает детальные рекомендации, вплоть до образцов формуляров для интервью, анкет, замеров и пр. Выделяются и ключевые принципы, которыми призвана руководствоваться эффективная POE:

  • принцип комплексности: следует оценивать

и физические качества объекта, и технические характеристики, и особенности его использования;

  • принцип взаимообусловленности: следует рассматривать как причины, так и следствия.
  • принцип обоснованности: следует уравновешивать субъективные оценки — как посредством объективных измерений, так и с помощью расширения выборки;
  • принцип инклюзивности: следует привлекать к исследованию респондентов, представляющих разные социальные группы и разные группы пользователей;
  • принцип транспарентности: следует использовать прозрачную и последовательную методологию, приводящую к получению понятных и верифицируемых результатов.

Шаг 5. Проведение POE

Помимо применения инструментария, перечисленного выше, рекомендуется также проводить бенчмаркинг — сравнение со зданиями или с показателями, признанными лучшими в рамках для данной типологии.

В качестве основных показателей для такого сравнения HEFCE предлагает следующие:

Пространство

  • Соотношение полезной и общей площади
  • Интенсивность использования помещений и функциональных зон

Расходы

  • Расходы на здание в течение всего жизненного цикла
  • Стоимость проектирования и строительства
  • Стоимость эксплуатации

Влияние на окружение

  • Потребление энергии
  • Выбросы углекислого газа
  • Использование воды

Целесообразно также проводить сравнение с аналогами по ключевым показателям эффективности (КПЭ). КПЭ в области строительства публикуются в Великобритании ежегодно. Отчет, выпускаемый при содействии Департамента бизнеса, инноваций и знаний Правительства, а также национальной профессиональной организации Constructing Excellence, содержит ряд средних показателей по отрасли и отдельным категориям зданий, с которыми можно сравнивать объект в ходе оценки26.

Впрочем, данный отчет содержит ограниченное количество КПЭ. Из них в рамках POE могут использоваться следующие:

  • Прогнозируемость расходов на проектирование и строительство. Средний показатель — 69 %. Это значит, что расходы на реализацию 69 из 100 объектов капитального строи

тельства, сданных в эксплуатацию в Великобритании в 2015 г., не превышают заложенные в проектно-сметной документации;

  • Прогнозируемость сроков реализации объекта. Средний показатель — 40 %;
  • Потребление энергии (кг СОг/100 кв. м общей площади). Средний показатель — 1,97;
  • Потребление воды (куб. м воды/100 кв. м общей площади). Средний показатель — 56.

Обратим внимание, что речь идет именно о средних, а не лучших показателях. Так что сравнение с правительственным отчетом не может рассматриваться как полноценный бенчмаркинг.

Лучшие показатели по разным типам зданий, как правило, не находятся в открытом доступе. Ими располагают профильные консультанты. Исключение — опять же социальная инфраструктура.

В частности, данные по оптимальной интенсивности использования помещений и функциональных зон образовательных учреждений Великобритании содержатся в отраслевом руководстве27.

Методичка ИЕРСЕ включает таблицы расчета основных данных для бенчмаркинга. Эти таблицы позволяют оценить не только значения показателей, приведенных выше, но также расходы на строительство по основным видам работ и элементам зданий, эксплуатационные издержки и стоимость полного жизненного цикла объекта.

Шаг 6. Подготовка отчета

Методические указания ИЕРСЕ подробно описывают форму отчетных материалов. По результатам проведения оценки должны быть выпущены:

  • резюме (направляется в базу данных РОЕ);
  • отчет — написанный ясным и четким языком документ, который можно разместить в открытом доступе.

Основные разделы самого отчета совпадают со структурой таблиц по оценке процесса создания объекта, его функционирования и технических характеристик (см. выше). Отчет предваряется не только резюме (abstract), но также кратким содержанием (executive summary). Последнее содержит основные выводы и рекомендации по итогам POE. Более подробные результаты оценки даются в завершении документа.

POE является комплексной оценкой потребительской ценности объекта. Она позволяет решить несколько основных задач:

  • выявить проблемы, возникающие в процессе создания

и использования объекта, а также работы его инженерных систем;

  • понять причины возникновения данных проблем;
  • устранить эти проблемы и сделать так, чтобы те не возникали впредь;
  • оценить качество объекта на основе измерений, опроса пользователей, а также посредством бенчмаркинга;
  • сделать выводы по совершенствованию процесса проектирования и строительства сходных или аналогичных объектов.

Для того, чтобы оценка была эффективной, требуется, как минимум, три вещи:

  • понятные и простые методики;
  • специалисты, способные провести процесс от начала до конца и/или оказать необходимое консультационнометодическое сопровождение;
  • постоянно обновляемая информационная база, содержащая результаты предыдущих оценок, а также ключевые показатели по сходным и аналогичным объектам — средние и оптимальные.

Если все это присутствует в наличии, качество объектов (в данном случае, учебных заведений) должно неуклонно возрастать.